Transformation d’un local à usage commercial (bureaux, commerce, hôtel, artisanat…) en habitation

La réglementation de l’usage des locaux d’habitation a pour objectif de protéger le parc de logements et de lutter contre leur suppression, elle se limite donc aux zones urbaines tendues.

Cette réglementation ancienne (mise en place dans les années 1940) est aujourd’hui régie par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction, codifiée par l’article L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Chaque collectivité détermine les règles relatives aux demandes de changement d’usage (sectorisation, nature des éventuelles compensations, critères à respecter pour les autorisations personnelles sans compensation, etc.).

Transformation d’un local à usage commercial (bureaux, commerce, hôtel, artisanat…) en habitation

La réglementation de l’usage des locaux d’habitation a pour objectif de protéger le parc de logements et de lutter contre leur suppression, elle se limite donc aux zones urbaines tendues.

Cette réglementation ancienne (mise en place dans les années 1940) est aujourd’hui régie par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction, codifiée par l’article L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.

Chaque collectivité détermine les règles relatives aux demandes de changement d’usage (sectorisation, nature des éventuelles compensations, critères à respecter pour les autorisations personnelles sans compensation, etc.).

Il n’existe que deux usages du point de vue de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation : l’usage « habitation » et l’usage « autre qu’habitation ».

La réglementation relative au changement d’usage des locaux d’habitation (régie par l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation) est à distinguer de la réglementation relative au changement de destination qui relève du Code de l’Urbanisme.

La ville de Paris (Direction du Logement et de l’Habitat) a mis à jour le Règlement Municipal en janvier 2022, celui-ci est consultable ici.

Critères de compensation

Des règles très précises ont progressivement été instaurées concernant les locaux apportés en compensation.

Ceux-ci doivent notamment respecter les critères suivants :

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Caractère juridique

Caractère commercial (« autre qu’habitation ») au 1er janvier 1970, ou construction à destination « autre qu’habitation » postérieure à 1970 suite à une autorisation d’urbanisme valide.

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Notion de concomitance de la compensation

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Nombre et qualité

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Localisation

Être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage (voire le même quartier administratif).

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Il existe des règles particulières pour les logements locatifs sociaux, ou pour les compensations réalisées par un même propriétaire sur une même unité foncière 🡒 Contactez-nous pour en savoir plus

Estimation des prix de cession de la commercialité à Paris

Découvrez notre carte présentant les zonages et les cotations qui s’appliquent aux opérations de cession de commercialité à Paris.

Grandes étapes de votre projet

En tant que cédant de commercialité issue de la transformation d’un local à usage autre qu’habitation en local d’habitation, vous trouverez ci-dessous les grandes étapes de votre projet.

1e étape

Demande d’une autorisation d’urbanisme de changement de destination vers l’habitation, afin de créer une ou plusieurs unités de logement

2e étape

Recherche d’un acquéreur de commercialité compatible

3e étape

Conclusion d’une convention de cession de commercialité

4e étape

Réalisation des travaux pour créer du logement

5e étape

Dépôt d’une DAACT attestant de l’achèvement et la conformité des travaux

Notre mission

Vous accompagner tout au long du projet en faisant le nécessaire afin que vous cédiez votre commercialité.

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Valider le caractère juridique des locaux apportés en compensation et constitution du dossier administratif

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Identifier les acquéreurs de la commercialité

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Organiser la signature de la convention de cession de commercialité

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Vous guider lors des étapes clés de votre projet

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Suivre le dossier jusqu’à la finalisation de l’opération de compensation

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Valider le caractère juridique des locaux apportés en compensation et constitution du dossier administratif

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Identifier les acquéreurs de la commercialité

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Organiser la signature de la convention de cession de commercialité

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Vous guider lors des étapes clés de votre projet

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WD_mission9

Suivre le dossier jusqu’à la finalisation de l’opération de compensation

Points d’attention

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La date du 1er janvier 1970 : une date clé dans l’analyse du caractère juridique d’un local.

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Être accompagné d’un architecte ou d’un géomètre pour la bonne réalisation du projet (dépôt de la déclaration préalable ou du permis de construire visant le changement de destination, réalisation des plans et tableau de surface, etc.).

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Une fois la commercialité cédée, le bien ne bénéficie plus de son caractère commercial et il ne sera donc plus possible de l’utiliser comme tel (bureau, commerce, meublé de tourisme, etc.).

Visionnez le replay de notre conférence
« Commercialité : Actualités réglementaires et état du marché des compensations »

Dans les zones urbaines à forte densité de population, le développement des activités économiques se heurte au principe strict de protection des locaux d’habitation.

Tout l’enjeu de la réglementation du changement d’usage est donc de maintenir un équilibre entre la préservation du parc de logements et la croissance économique.

Dans cette conférence organisée par Wise Dôme Conseil en 2020, vous trouverez toutes les informations concernant la commercialité, les lois qui la régissent et leur évolution depuis les dernières années, les enjeux, les chiffres clés, les cartographies des opérations de compensation réalisées sur le marché parisien entre 2010 et 2019.