Transformation d’un local à usage commercial (bureaux, commerce, hôtel, artisanat…) en habitation
La réglementation de l’usage des locaux d’habitation a pour objectif de protéger le parc de logements et de lutter contre leur suppression, elle se limite donc aux zones urbaines tendues.
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Cette réglementation ancienne (mise en place dans les années 1940) est aujourd’hui régie par l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005, relative au logement et à la construction, codifiée par l’article L. 631-7 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
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Chaque collectivité détermine les règles relatives aux demandes de changement d’usage (sectorisation, nature des éventuelles compensations, critères à respecter pour les autorisations personnelles sans compensation, etc.).
A noter
Il n’existe que deux usages du point de vue de l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation : l’usage « habitation » et l’usage « autre qu’habitation ».
La réglementation relative au changement d’usage des locaux d’habitation (régie par l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitation) est à distinguer de la réglementation relative au changement de destination qui relève du Code de l’Urbanisme.
La ville de Paris (Direction du Logement et de l’Habitat) a mis à jour le Règlement Municipal en janvier 2022, celui-ci est consultable ici.
Critères de compensation
Des règles très précises ont progressivement été instaurées concernant les locaux apportés en compensation.
Ceux-ci doivent notamment respecter les critères suivants :
Caractère juridique
Caractère commercial (« autre qu’habitation ») au 1er janvier 1970, ou construction à destination « autre qu’habitation » postérieure à 1970 suite à une autorisation d’urbanisme valide
Notion de concomitance de la compensation
Ne pas avoir déjà été utilisé(s) à titre de compensation
Ne pas avoir déjà été transformé(s) en habitation
Ne pas constituer une extension d’un logement existant
Nombre et qualité
Correspondre à la création d’unités de logement
Être de qualité et de surface équivalentes à celles faisant l’objet du changement d’usage
Localisation
Être situés dans le même arrondissement que les locaux d’habitation faisant l’objet du changement d’usage (voire le même quartier administratif)
Il existe des règles particulières pour les logements locatifs sociaux, ou pour les compensations réalisées par un même propriétaire sur une même unité foncière 🡒 Contactez-nous pour en savoir plus
Grandes étapes de votre projet
En tant que cédant de commercialité issue de la transformation d’un local à usage autre qu’habitation en local d’habitation, vous trouverez ci-dessous les grandes étapes de votre projet.
2e étape
Recherche d’un acquéreur de commercialité compatible
4e étape
Réalisation des travaux pour créer du logement
1e étape
Demande d’une autorisation d’urbanisme de changement de destination vers l’habitation, afin de créer une ou plusieurs unités de logement
3e étape
Conclusion d’une convention de cession de commercialité
5e étape
Dépôt d’une DAACT attestant de l’achèvement et la conformité des travaux
Notre mission
Vous accompagner tout au long du projet en faisant le nécessaire afin que vous cédiez votre commercialité.
Valider le caractère juridique des locaux apportés en compensation et constitution du dossier administratif
Identifier les acquéreurs de la commercialité
Organiser la signature de la convention de cession de commercialité
Vous guider lors des étapes clés de votre projet
Suivre le dossier jusqu’à la finalisation de l’opération de compensation
Points d’attention
La date du 1er janvier 1970 : une date clé dans l’analyse du caractère juridique d’un local.
Être accompagné d’un architecte ou d’un géomètre pour la bonne réalisation du projet (dépôt de la déclaration préalable ou du permis de construire visant le changement de destination, réalisation des plans et tableau de surface, etc.).
Une fois la commercialité cédée, le bien ne bénéficie plus de son caractère commercial et il ne sera donc plus possible de l’utiliser comme tel (bureau, commerce, meublé de tourisme, etc.).